«Настоящих лофтов в Москве мало»
Архитекторы Наталия Воинова и Илья Мукосей, генеральный директор и партнер архитектурной студии «ПЛАНАР», рассказали нам, откуда в Москве бум на апартаменты, стоит ли их покупать и чем они будут отличаться от нью-йоркских.
— В чем плюсы апартаментов и лофтов с точки зрения профессионалов?
Н.В. Для начала: лофты и апартаменты — это разные вещи. Между апартаментами и жилой квартирой тоже есть принципиальная разница: дома апартаментного типа, которые строят в центре города, рассматриваются как временное пребывание. Их не подсаживают на городскую инфраструктуру — школы, поликлиники и т. д. Потому что считается, что люди там не постоянно живут, а как бы снимают их, пусть даже на долгий срок.
И.М. И вот почему — потому что по нормам жилья положено на определенное количество квартир иметь определенную площадь территории, нормативное количество озеленения, детских площадок, школ, детских садов, парковочных мест и т. д.
Н.В. И когда это невозможно, строят дом, который называется «апартаменты». Как известно, в пределах Садового офисы сейчас строить запрещено, жилье построить практически невозможно, так как все перегружено, а потому строят дом — «апартаменты» — без нормальной придомовой территории, с другим расчетом парковочных мест. И внутренние коммуникации — лестницы, лифты — как в отеле, то есть как в общественном здании, а не в жилом.
Апартаменты строят, когда невозможно построить жилой дом. Они элитные по определению. Никто не будет строить просто жилой дом в центре. В центре остались участки, на которых классно жить, но земля дико дорогая — там и строят апартаменты. То же в охранных зонах. Если бы была возможность построить жилой дом в центре, построили бы жилой — там больше внутренняя экономия на лестницах, коммуникациях и прочем. Получается, выход полезных площадей больше. И больше потенциальных покупателей: тем, кто покупает вторую-третью-четвертую квартиру, апартаменты интересны, а тем, у кого другого жилья нет в городе, это не очень подходит.
— А правда, что можно перевести апартаменты из нежилого фонда в жилой?
И.М. Теоретически можно, если соблюдены все нормы.
— А если дом изначально не соответствует нормам жилого? Говорят, если доплатить…
Н.В. Это уже другие истории, на которые мы профессионально точно ответить не можем. Теоретически, судя по нашему законодательству, если у вас есть замечательный пром и вы хотите сделать суперкрутой лофт для жилья, вам придется там все адаптировать, только тогда он станет жилым. Причем скорее всего апартаментами.
И.М. Потому что есть и другие ограничения. В промзонах, как правило, сильно испорчено качество почвы. К районам, где строится жилье, требования более строгие. Если инвестор вложится в рекультивацию почвы или в то, чтобы убедить кого-то, что он это сделает, — тогда да.
— А могут быть юридические проблемы при покупке? Красивые апартаменты стоят столько же, сколько квартиры в обычных домах. В чем подвох?
Н.В. Это не может быть единственным жильем, у вас все равно должна быть прописка где-то еще. Юридически проблем не может быть. Апартаменты можно взять в аренду или купить — и жить там.
— А что касается лофтов — все они являются апартаментами, если приспособлены для проживания?
Н.В. Нет. Лофт в Москве — это тип жилья не юридический. Когда в Лондоне начали практику вывода промзон, это стало ужасно модно. Ты можешь купить квартиру 60 м2, а можешь за те же деньги —помещение 200 м2 с потолками 4–5 метров. Тогда и появилось ощущение лофта: оставляли, что можно оставить, — кирпичные стены, гигантские окна, меняли только пол или пробивали коммуникации. Это часто и считают лофтом. Хотя сейчас это просто стиль. И когда в рекламе новостроек пишут, что у них есть лофты, это даже трогательно. Что они лофтом называют в таком случае? Свежепостроенное здание не может быть лофтом.
— А насколько это московская история? Или для Москвы это высосано из пальца?
И.М. Лофтов в Москве очень мало. В Даниловской мануфактуре есть несколько. Это старое промышленное здание, где часть помещений превратили в жилье.
Н.В. На «Красном Октябре» проект, который пока не стали реализовывать, — там появятся лофты. Но там рядом Кремль, набережная — и цена будет другая. Смысл нью-йоркского и лондонского лофта — что это дешевое жилье для богемы, но с безумно красивыми пространствами, где появляются художественные мастерские и жилые квартиры. У нас пока это невозможно.
И.М. За границей мягче законы. Можно снять бывшую автомастерскую и жить в ней. Чем хороша тенденция на Западе: в каждом городе есть непопулярные у среднего класса районы, где жилье дешевое. Как правило, там много мелкого прома. Туда приходят художники, их интересует цена за метр. И они быстро своим присутствием превращают район во что-то интересное. В результате там появляются другие цены, художники уже не в состоянии это снимать и переходят в следующий район.
И лофт «ползет» по городу, облагораживая районы. А слишком дорогой район становится непопулярным и начинает загнивать. Пока лофты — не московская история. Первое, что надо делать с промзонами, — открывать ворота. Если осталось производство, его можно оградить, а остальное все равно сдается в аренду. Но там сохранилась дебильная советская система пропусков, вахтеров. Промзоны на карте города — как озеро или бездонное ущелье. Они бы отчасти решили и транспортные проблемы, если бы через них можно было пройти, проехать.
— И все-таки. Если проблем с пропиской нет, что лучше покупать — квартиру или апартаменты? Учитывая, что вторые дешевле и там нет ограничений по планировочным решениям…
И.М. Есть нюансы. Если это настоящий лофт, каких мало, то да. А если это апартаменты, которые стали ими потому, что там площади участка не хватает и детского сада рядом, — и притворяются жилым домом, практически им и являются — управляющая компания может выдвигать те же требования, что и государство: туалет над туалетом, кухня над кухней и.т. п.
— Ок, допустим, ты прописан где-то (у родителей, на даче и т. п.) и располагаешь не очень крупной суммой, что «лучше»: апартаменты площадью 30 м2 в центре или квартира в обустроенном районе, но далеко от центра?
И.М. Ну, это как вопрос «Кто сильнее, слон или кит?». Кому-то важно жить в центре города и быть в центре событий. Но мириться с тем, что воздух плохой, нормальных магазинов рядом нет, парковаться негде. А кому-то не проблема проехать на метро 10 остановок — зато рядом парк, магазины, школы. Плюс в центре это будет маленькая квартира, а на окраине — побольше. Кому-то важно — панельный дом или кирпичный, кому-то — нет. Многое зависит от того, где человек вырос. Если в центре, ему всегда будет хотеться жить в центре. Если не в центре — вариантов больше. Кому что нужно. Лучше, конечно, иметь несколько квартир в разных местах. И домик еще где-нибудь.