Вчера копали, сегодня сносим: что будет с пятиэтажками в Москве?
В Москве уже две недели обсуждают новую программу сноса ветхих пятиэтажек. Time Out поговорил со специалистами из отраслей недвижимости и строительства и выяснил, чего ждать от новой инициативы мэрии, и с какими трудностями придется столкнуться городу.
Первую программу по сносу ветхого жилья в Москве утвердили еще в 1999 году — тогда под снос попали пятиэтажные «панельки», построенные в конце 1950-х — середине 1960-х годов. В эту программу внесли 1722 дома. Сейчас в городе осталось еще 69 таких зданий (правительство обещает разобраться с ними до конца 2018 года).
Посмотреть список пятиэтажек, которые снесут до конца
2018 года, можно на сайте stroi.mos.ru
О новой программе стало известно после встречи мэра Сергея Собянина с президентом Владимиром Путиным, которая прошла 21 февраля. По информации «Коммерсанта», в Москве планируют снести еще 7934 дома, где проживают 1,6 млн человек. Строительство каждого нового здания займет 1581 день (от создания проекта, до расселения жильцов). Всего же стоимость реализации программы мэрия оценивает в 3,5 трлн рублей.
На закрытой встрече в Госдуме 2 марта мэрия предложила внести поправки к законодательству для программы сноса пятиэтажек, а также включить в программу и другие дома, например, девятиэтажки, если они находятся в черте районов, где будут проходить «реновация». Также мэр Москвы заявил, что с жителей сносимых домов перестанут брать деньги на капремонт, а накопленные взносы направят на строительство нового жилья.
Дмитрий Гордеев
ведущий юрисконсульт фонда «Институт экономики города»
«На мой взгляд, новая программа по сносу пятиэтажек — поспешное решение, так как не было экономической оценки. Сейчас Собянин организовал и возглавил штаб по координации сноса пятиэтажек: видимо, пытается просчитать реальные возможности Москвы. Кто-то говорит, что новую программу можно закончить за 8 лет, кто-то считает, что за 20. Есть и мнение, что все эта затея обойдется в три полных городских бюджета. Важно помнить, что сейчас еще идет масштабная реконструкция транспортной инфраструктуры. Ее надо закончить. Если начать программу по сносу жилья параллельно, то проект ремонта дорог придется корректировать.
Представьте себе квартал из 10 пятиэтажек. Вы — застройщик, который на месте этих домов что-то строит, и вам надо куда-то переселить людей. Город говорит: «Мы будем переселять в маневренное жилье». Но тут проблема: оно существует только на бумаге. Если вы собираетесь года три строить новые дома на месте тех, что снесли, придется предварительно создать временное жилье для людей. А кто-то скажет, не хочу ехать в маневренное жилье. И что делать? Все эти проблемы тоже нужно предварительно обдумывать с точки зрения решабельности».
Мария Щукина
юрист
«Самая частая проблема, связанная с переселением — люди не хотят переезжать. Были показатели, что до 20% населения не согласны с теми вариантами жилья, которое им предлагают. Например, человек купил квартиру и хочет жить именно в этом месте (например, из-за школы во дворе), он не соглашается на переезд. Тогда выселение идет в судебном порядке.
Сейчас все меньше строится домов эконом-класса, застройщики перешли на строительство комфорт-класса: двор без машин, хорошие детские площадки, поликлиника, школа, детский сад. Переселять людей в такие дома из пятиэтажек бизнесу не интересно, он хочет сам строить и продавать квартиры за немаленькие деньги. Сейчас активно обсуждают, какие преимущества застройщики и инвесторы получат при расселении и сносе. У нас переселение происходит в границах района проживания, а бизнес выступает за снятие этого ограничения. Дальше все зависит от того, будут ли лояльные условия для застройщиков. Если да, программа будет интересной».
Федор Выломов
руководитель группы управления проектами РАСК
«Инициатива Сергея Собянина направлена на расселение пятиэтажек, которые по законодательству на текущий момент не подходят по определению к «сносимым сериям». В таких домах предполагалось делать капитальный ремонт. Однако власти столкнулись с логическим противоречием — оказалось, что делать капитальный ремонт таких домов дороже, чем строить на их месте новые.
По новой программе планируется переселить порядка 25 млн кв. метров, что почти в 4 раза больше, чем по старой. Не стоит забывать, что на месте пятиэтажек скорее всего возведут высотки, а это увеличение метража в 3-4 раза, то есть совокупный объем строительства уже не 25, а 75-100 млн кв. метров. Для сравнения, сейчас в среднем в Москве за год вводят порядка 3,2-3,5 млн кв. метров жилья. Если резко переключить всех без исключения застройщиков Москвы на программу переселения, то тогда она будет исполняться 25 лет.
При этом застройщика еще необходимо заинтересовать. Он сразу сталкивается с рядом ограничений — участок под застройку относительно небольшой, возникают проблемы с размещением наземной парковки. Если делать подземную, то жилье сразу выйдет из разряда «эконом» в более дорогой. Если этажей больше, то возникают вопросы о нагрузке на инфраструктуру и так далее, из-за чего дорожает строительство.
Девелоперов потенциально могут заинтересовать участки, где на соседних территориях находятся сразу несколько домов, подлежащих сносу. Тогда эти дома можно снести и заменить «свечками», а на оставшейся территории создать необходимую инфраструктуру. Также логично предположить, что наибольший интерес для застройщиков будут иметь проекты, которые находятся в относительном центре Москвы и имеют среднюю стоимость квадратного метра на уровне 230-245 тысяч рублей».