В Москве нет моря. Почему купить квартиру в Сочи – хорошая идея
Климат в России не подарок, если не считать нескольких городов. В Сочи – всегда можно купить недорогие и экологически чистые фрукты и ягоды, насладиться волшебной красотой природы и посетить множество культурных событий… неудивительно, что сюда едут не только отдыхать, но и жить тысячи людей. Соответственно, растут и цены на квартиры, купить которые – то еще приключение. Time Out при помощи риэлтора Светланы Шишкановой составил краткий гид о том, как избежать ловушек местного рынка и успешно стать владельцем квартиры или дома в пляжной столице России.
Светлана Шишканова
Риэлтор и руководитель агентства @suncitysochi_1 .
Бесплатная консультация и подбор объектов и полное юридическое сопровождение.
Говорят, что покупка квартиры в Сочи – хорошая инвестиция. Это правда?
Давайте посмотрим на это так: банковские вклады сейчас не особенно интересны, потому что дают слишком низкий процент. Инвестировать в недвижимость – более прибыльный вариант, в Сочи это дает высокий процент доходности. Чехарда с карантином, судя по нынешней неразберихе, будет продолжаться до 2024 года. Значит, для туристов Сочи по-прежнему будет привлекателен —возможно, желающих провести отпуск именно здесь станет даже больше, чем до пандемии. Тем, кто хочет отдыхать в нашей стране либо получать пассивный доход от путешественников, можно купить здесь квартиру.
Цены на жилье в Сочи и так высокие. Не поздно ли?
Со времен проведения Олимпиады в Сочи в 2014 году у нас ни разу не было просадки по цене. В среднем, если не брать аномальный 2020 год, когда стоимость квадратного метра выросла больше чем на 40 %, в среднем цена по рынку вторичной и первичной недвижимости увеличивается примерно на 25 % в год. Поэтому нет, не поздно. Цена жилья в Сочи будет еще расти. Рынок сочинского жилья и сейчас, и в будущем крайне ограничен – а спрос не уменьшается. По сути, жители всей России стремятся сюда. Все хотят жить у моря, в мягком климате.
Почему же в Сочи так мало строят?
У нас только 15% территории пригодно для жилищного строительства. На всех остальных землях строить нельзя. Представляете себе, что это такое для города, который растет такими темпами, как Сочи? К тому же у нас с 1 июля 2021 года перестали выдавать разрешения на строительство, и этот запрет будет действовать два года минимум. Все это будет способствовать дальнейшему дефициту жилья, а соответственно – росту цен на квадратный метр.
Городские власти запретили строить новые дома?
Раньше Сочи был просто маленьким провинциальным городом у моря с огромным количеством самовольной малоэтажной застройки. Сюда приезжали искупаться, позагорать и поесть фруктов. А сейчас это спортивный кластер, крупный горнолыжный курорт, пляжная столица России. На побережье Черного моря в нашей стране нет других городов такого масштаба. Поэтому теперь люди едут сюда не только отдыхать, но и жить. Как результат – в Сочи встала проблема с нехваткой дорог, школ, больниц. Сочи нужно комплексное освоение и застройка территории по генплану.
Если строить по генплану, то к любому жилому комплексу полагается социальная инфраструктура. Последние 4-5 объектов, которые начали возводить в Сочи, уже соответствуют этим требованиям. Но властям города и края надо разобраться со всем остальным. Поэтому на ближайшие два года строительство в Сочи запрещено. За это время должны описать все земли, которые пригодны для строительства или заняты им, выявить участки, на которых можно строить школы и поликлиники, расчистить незаконную застройку. В общем, это большая ревизия, на время которой в Сочи не выдают разрешение на строительство новых объектов. А раз так, то на рынке жилья образуется еще больший дефицит, чем сейчас.
На многих форумах ругают качество сочинского жилья. Оно правда такое низкое?
Как я уже говорила, это огромная проблема самостроев. Сейчас в городе строится очень много хорошего, комфортного, основательного жилья. Там понятные документы, классная отделка, хорошая перспектива, отличные локации. Но надо понимать, что такую квартиру за бесценок не купишь.
Стоит ли переезжать в Сочи семьей, если тут все так плохо с инфраструктурой?
Каждый решает сам. Но у меня, например, двое детей, один ходит в школу, другой в сад – и я довольна. Здесь есть варианты частных школ, много спортивных секций – особенно популярны футбол и теннис. Мне как маме очень нравится Сочи. Дети стали более здоровыми и активными, большую часть времени проводят на улице: гуляют, играют, занимаются спортом. Я считаю, что это огромный плюс. За то время, что мы здесь живем, нам ни разу не приходилось обращаться к врачам, кроме как за справками. Экология здесь прекрасная, климат мягкий, хорошие продукты без антибиотиков – я очень довольна своим переездом.
В интернете можно встретить много новостей о скандалах, связанных с жилой недвижимостью в Сочи: люди вкладывают свои деньги – а потом объект сносят как незаконный. Как этого избежать?
Да, это специфика города: начинать надо не с просмотра цен, а с проверки законности объекта. В предыдущие годы очень много строилось без разрешительных документов и там, где этого делать было нельзя. Такие дома были без коммуникаций, возводились без соблюдения техусловий, сильно портили внешний вид города. Сейчас их сносят. Поэтому, чтобы правильно выбрать жилье, надо работать со специалистами на рынке. Они подскажут вам форматы по застройщикам, помогут выбрать квартиру в соответствии с вашими задачами, порекомендуют наиболее ликвидные и перспективные объекты. Здесь ведь важен не только сам дом. Риэлтор знает, где будут строиться дороги, где появятся школы и садики, где разобьют парк. Риэлтор обязательно физически проверяет все документы, которые нужны для заключения сделки, в том числе разрешительную документацию. Один из главных тревожных звоночков – если не проходит ипотека. Это означает, что объект не прошел аккредитацию в каком-то из ключевых банков страны, то есть строится с нарушением законодательства.
Основные подводные камни покупки жилья в Сочи?
- Законность строительства объекта.
- Учет всех рисков. Это особенно важно для вторички: не находится ли квартира в обременении, не прописаны ли в ней несовершеннолетние дети и так далее.
- Аномально низкая цена. Если вы видите такое – насторожитесь, потому что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.
- Выбор риэлтора. Даже в Москве не так просто на совершенно законном основании потерять все свои деньги, как в Сочи. Здесь вам жизненно необходим риэлтор – но риэлтор добросовестный.
Какую квартиру лучше купить для инвестирования?
От 25 до 40 кв. м., как номер в отеле. Такое жилье охотно снимают на время отдыха и охотно покупают. Очень хороший современный вариант – апартаменты. Фактически вы покупаете готовую модель бизнеса: передаете квартиру в управление отельному оператору либо управляющей компании и получаете доход. В среднем оплата услуг компании составляет 20-30% от того, что вы получаете от сдачи апартаментов. Таким образом, у вас есть ликвидный объект недвижимости, который приносит постоянный пассивный доход.
На что лучше ориентироваться – на вторичное жилье или первичку?
Интереснее покупать новое жилье. Это здания с хорошей планировкой, с современной отделкой, с колясочными и обустроенной придомовой территорией, иногда даже с бассейнами. В смысле инвестиционной привлекательности это тоже неплохо – поскольку, как мы уже говорили, в Сочи дефицит жилья, и цена будет расти со временем. Если сравнивать стоимость вторичного жилья с новостройками, то соотношение цена-качество здесь различаются кардинально. Вторичный рынок в Сочи сильно переоценен. Собственники хотят за свои квартиры те же деньги, что и за новое жилье – и это при том, что его качество и состояние несравнимо с квартирами в новых домах. К тому же при покупке новостройки от застройщика проще себя обезопасить с юридической точки зрения: сделка будет более прозрачной и понятной.
Как обстоят дела с малоэтажным строительствам?
В Сочи есть много земель, пригодных под строительство собственных домов. Это очень востребованная позиция на рынке – поэтому застройщики предлагают варианты коттеджных поселков с закрытой инфраструктурой: парковками, детскими площадками и так далее. Есть маленькие поселки, где всего четыре домика, а есть крупные, там может быть двадцать домов и более. Инвестиционно это тоже прекрасный вариант: примерно через год после ввода в эксплуатацию цена на дом вырастает приблизительно на 40 %. За 8 миллионов можно купить небольшой домик в 100 кв. м. в двух километрах от побережья, плюс участок около четырех соток. Дома покупать выгоднее: квартира за те же деньги будет что-то около 40 кв.м.
Каков порядок цен на сочинское жилье?
Черновая квартира в 30 кв.м в законном доме на этапе предсдачи стоит от 8 миллионов рублей и выше. Почти как в Москве, да. Но в Москве нет моря.