Справочник начинающего инвестора: как заработать на апартаментах
Все больше петербуржцев вкладываются в апартаменты с целью получения дохода. Time Out вместе с экспертами рассказывает, как приобрести недвижимость в апарт-отеле и не прогадать.
Покупка номера в апарт-отеле — более сложная сделка, чем приобретение квартиры. Особенно если она делается в инвестиционных целях. Будущему собственнику придется заключить целых три договора: договор долевого участия, договор на приобретение пакета арендатора (набора мебели и оборудования, которые входят в гостиничный стандарт), предварительный договор на управление номером. Это означает, что надо пообщаться не только с застройщиком, но и с управляющей компанией. И задать представителю УК все интересующие вопросы.
Цель покупки
В первую очередь необходимо понять, какова цель покупки, и только потом приступать не только к выбору объекта, а даже к выбору локации. Но нельзя забывать, что вне зависимости от вашей цели реальность не меняется, и апартаменты не становятся квартирами, а комплексы апартаментов — жильем. «Эти объекты предназначены только для временного проживания, в комплексах не предусмотрена социальная инфраструктура, нет возможности сделать постоянную регистрацию в таком объекте собственности», — рассказывает Катерина Соболева, управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management.
Для жизни стоит покупать жилье, а инвестировать в апарт-отели — для получения пассивного дохода.
Коммунальные платежи
Надо сразу иметь в виду, что апартаменты — это коммерческая недвижимость, для них тарифы на воду, тепло, электричество всегда несколько выше, чем для жилья.
Будущие расходы на эксплуатацию здания примерно понятны уже на стадии проектирования — с поправкой на неизбежный рост тарифов. Делая финансовую модель для апарт-отеля, управляющая компания закладывает их в расчеты.
В компании «МТЛ. Управление недвижимостью» объясняют, что, как правило, при долгосрочной сдаче номера в аренду расходы на электричество, тепло, воду, интернет и ТВ оплачивает арендатор в соответствии с показаниями счетчиков. Их потребление не влияет на прибыль владельца. При краткосрочной аренде стоимость коммунальных услуг включена в стоимость проживания и вычитается из дохода собственника.
Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью»
Эти цифры должны быть открыты. Планируя покупку, уточните, какую чистую прибыль вы получите «на руки» после всех обязательных платежей.
Доходность и налоги
Если вы рассматриваете апартаменты как будущий бизнес, то берете на себя предпринимательский риск — полностью (если собираетесь сдавать номер самостоятельно) или совместно с управляющей компанией. В настоящее время многие девелоперы, реализующие апарт-объекты, создают управляющие компании с приглашением профессионалов гостиничного рынка недвижимость. «Собственник апартамента, конечно, может самостоятельно осуществлять сдачу номера через arnbnb или bookingcom. Однако, отсутствие разнообразия каналов загрузки, трудоемкость процесса, расходы на рекламу апартаментов могут привести к падению доходности вложений, в то время как профессиональное УК выступает гарантом эффективности инвестиций, обеспечивая доходность от 8% до 14 % годовых», — объясняет руководитель проектов «Мастер девелопмент» Александра Королева.
Александра Королева, руководитель проектов «Мастер девелопмент»
Собственник апартаментов должен уплачивать налог от их сдачи: это будет НДФЛ по ставке 13% (как физическое лицо) или как ИП по упрощенной системе налогообложения 6%. В случае юрлица платится также НДС 20%.
Зонирование
У гостей, которые останавливаются в апартаментах, как правило, совершенно разные интересы и режимы. Люди, живущие в апарт-комплексе подолгу, предпочитают более спокойный ритм, чем, например, туристы, прибывающие с краткосрочными визитами. Поэтому эти потоки необходимо разводить, считает Константин Сторожев, генеральный директор УК «Вало Сервис». В компании отмечают, что эта проблема может быть решена за счет зонирования. Например, апарт-комплекс VALO поделен на 4 секции: две крайние рассчитаны на инвесторов, которые сдают апартаменты в долгосрочную аренду, а центральная часть комплекса представляет собой гостиницу, в которой каждый номер находится под управлением УК.